КОТ, который гуляет сам по себе

Комплексное освоение территорий – популярное сегодня направление в девелопменте. Рассмотрим основные тенденции его развития.

Комплексное освоение территорий (сокращенно КОТ) предполагает постройку жилой недвижимости и набора инфраструктуры: магазин, фитнес-центр, детский сад или даже школа. Это тот «джентльменский набор», без которого сегодня застройщику становится все сложнее и сложнее реализовывать свои объекты, поскольку рынок жилой недвижимости близок к насыщению.

Для наиболее дальнозорких девелоперов вопрос создания дополнительных конкурентных преимуществ своих объектов становится все более актуальным. На фоне растущего количества предложений покупатель становится более избирательным, он ориентируется на количество и качество инфраструктуры. В связи этим, встает исторический вопрос: камо грядеши? Или – куда идешь, КОТ?

Коллективная ответственность

С экономической точки зрения, на которую ориентируется девелопер, должны существовать веские обоснования для застройки жилых комплексов Подмосковья объектами социальной и коммерческой недвижимости, к которой относятся детские сады, школы, поликлиники, торговые и офисные центры, заводы и промышленные предприятия, научно-исследовательские институты, технопарки, инновационные кластеры и другие инфраструктурные объекты. Их постройка обуславливается финансовой емкостью территории, когда у жителей достаточно денежных средств для того, чтобы обеспечить естественную окупаемость как маленьких салонов красоты, так и торгово-развлекательных центров в районе. Благоприятная экономическая ситуация, в свою очередь, обеспечивается деловой активностью и количеством рабочих мест на территории КОТа, поскольку для того, чтобы жители тратили деньги, должны существовать возможности для того, чтобы их зарабатывать.

Можно ли создать такие возможности путем строительства торговых и деловых центров, заводов и промышленных предприятий в Подмосковье? «Не все так просто», – утверждает директор департамента коммерческой недвижимости RRG Brokerage Юрий Тараненко. «Сейчас попытка построить офисный центр в микрорайоне в Подмосковье обречена на провал. По разным оценкам специалистов, от 15% до 20% офисной недвижимости классов А и В пустуют в Москве, что означает 1 500 000 – 2 000 000 кв. м, где ветер гуляет по коридорам. Какие основания должны быть у существующих компаний, чтобы они переместились куда-либо, с учетом того, что власти и другие градообразующие организации тоже находятся в Москве?».

Таким образом, децентрализация офисного пространства, перспективы которой активно обсуждались деловым сообществом в период до кризиса 2007 года на фоне дефицита качественной коммерческой недвижимости и высоких арендных ставок, сейчас не вполне актуальна. Если в тот период можно было выносить бэк-офисы в недорогие районы и организовывать шаттлы для сотрудников, то сейчас такой путь выбирают скорее единицы компаний.

Денег – кот наплакал. Или почему сейчас не работает градостроительная логика Советского Союза.

В советские времена логика освоения территорий была такой: строился завод, и вокруг него постепенно происходила застройка домами и минимальной инфраструктурой для работников этого предприятия, далее – вокзалами и т.д. Возможен ли такой подход и целесообразны ли усилия застройщиков жилой и промышленной недвижимости сегодня на территории Подмосковья? Идея, скорее, утопическая. Проблема кроется далеко не только в дороговизне инженерных коммуникаций и в стоимости рабочей силы, но и в надежности инвестора.

Во-первых, такие серьезные промышленники, как, например, Volkswagen или Magna, ушли в другие области: Калужскую, Ленинградскую и т.д., где местные власти предоставили существенно более выгодные условия для строительства технопарка. Электроэнергия там существенно дешевле и доступнее, земля для строительства предприятий предоставлялась даром, а стоимость рабочей силы – в 2-3 раза дешевле, чем в той же Москве и Подмосковье, и это немаловажно: конкуренция в ценообразовании идет с Китаем.

Во-вторых, Правительство Московской области, взяв за основу развития области ту же логику, сталкивается с проблемами нашего времени. Переговоры с инвесторами, заинтересованными в строительстве заводов в Подмосковье с 3000-5000 рабочих мест, заходят с тупик, поскольку встает вопрос: где будут жить рабочие и сотрудники этого предприятия? С одной стороны, существует вариант с арендным жильем, строительство которого могло бы решить данную проблему, однако на смену одного вопроса приходит следующий, без ответа: за чей счет происходит его возведение?

С другой стороны, конечно, возможно задействовать и механизмы ипотечного кредитования для сотрудников, и все было бы с этим хорошо, но есть одно НО, которое кроется в той самой разнице между Советским Союзом и современной Россией. Сегодня не государство является инвестором, и поэтому нет никаких гарантий, что промышленник, строящий завод, не передумает, не обанкротиться и вообще ничего с ним не случится. Поэтому и возникают сегодня серьезные сложности у государства с выбором инвесторов для строительства заводов, и совершенно непонятно, какой девелопер возьмется строить жилые комплексы рядом с таким заводом, рассчитывая реализовать недвижимость работникам предприятия. И еще менее понятно, какой банк и под какие гарантии станет выдавать ипотечные кредиты на приобретение жилья в таком месте и куда приведет весь этот рискованный путь всех его создателей.

Зачем коту офис?

Высокий покупательский спрос является самым главным подтверждением актуальности появления и развития КОТов, прежде всего, в Московской области. Перерастет ли предлагаемый застройщиками набор инфраструктуры в качественно новый – вопрос открытый, и ответ на него зависит только от государственной политики, поскольку задачей девелопера не является и никогда не будет являться решение экономической ситуации в каком-либо регионе России.

Если брать за пример Московскую область, то появление рабочих мест может быть спровоцировано рядом действий Правительства, направленных на формирование малого и среднего бизнеса. В свою очередь, реакцией на экономический рост станет и появление рабочих мест в КОТах. Такой сценарий позволит не только снизить нагрузку на транспортную инфраструктуру и облегчить проблему «пробок» на подмосковных (и частично московских) трассах, но и за счет налогов от предпринимательской деятельности стабилизировать региональный бюджет.

Выгода для девелопера? С одной стороны, поступление налогов позволит государству самостоятельно решать вопросы социальной инфраструктуры региона, не возлагая всю ответственность за ее строительство на девелоперов. Стоимость квадратного метра, таким образом, тоже подвержена снижению. С другой стороны, возможность работы рядом с домом для ряда покупателей может стать существенным фактором при решении о приобретении недвижимости в том или ином месте, если он собирается здесь жить.

Будущее КОТов, в таком случае, обретает понятные формы: тогда они заживут самостоятельной жизнью, приобретая определенную автономию и независимость от столицы, частично превращаясь в мини-города и гуляя, как им и положено по природе, «сами по себе».


Дата: Пятница, 13 декабря 2013
Категории: Недвижимость
Источник:
  1. URBANUS.RU
АН Визави

Агентство недвижимости «Визави»

Квартиры в Звенигороде

Юридическая помощь «Экслегия»

Юридическая помощь «Экслегия»

Профессиональная помощь
в любых ситуациях

Салон красоты

Салон красоты

"VINTAGE"

Интернет провайдер Дрим Лайн

Интернет в Звенигороде

Интернет провайдер
Дрим Лайн

Купчий двор

Место встреч горожан

«Купчий двор»

Оставайтесь на связи!

Аудитория сайта: 16+
© 2010-2017 ZvenCity.ru